El anuncio de un inmueble publicado en el Portal de Subasta del BOE debe cumplir con una serie de informaciones, entre las que se encuentra la situación posesoria del inmueble objeto de la enajenación forzosa. No obstante, este apartado suele ir cumplimentado con un “no consta”, que genera una gran inseguridad jurídica ante la incertidumbre que puede ocasionar este desconocimiento, con una serie de posibles situaciones:
- Okupas: el adjudicatario deberá comparecer en el procedimiento judicial de ejecución del inmueble e instar el incidente de lanzamiento, de obligado cumplimiento en el plazo de un año.
- Deudor/ejecutado se mantiene en el inmueble: una vez solicitado el lanzamiento del deudor/ejecutado por el adjudicatario en subasta, (incidente de lanzamiento) aquel podrá oponerse a su lanzamiento de la vivienda por situación umbral de exclusión social en virtud de la Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
- Contratos de arrendamiento:
- De vivienda anteriores al 6 de marzo de 2019: arrendamiento subsistido únicamente si el contrato hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos que se hubieran ejecutado en la subasta judicial. En el resto de casos, el adjudicatario puede resolver el contrato con los preavisos pactados o regulados en la LAU.
- De vivienda posterior al 6 de marzo de 2019: de obligado cumplimiento para el adjudicatario y deberá subrogarse en las obligaciones del arrendador hasta la finalización de este.
- De arrendamiento para uso distinto de vivienda, como local de negocio: en aquellos casos no inscritos o inscritos con posterioridad al crédito ejecutado, carecen de eficacia frente al adjudicatario. Esta facultad de resolución del contrato debe ser ejercitada.
- Titular de derecho de uso de vivienda en procesos de familia: La atribución del uso de la vivienda al cónyuge custodio y a sus hijos hasta que alcancen la mayoría de edad o la independencia económica recogido en sentencia firme de separación, divorcio o de medidas paternofiliales de los hijos, es un derecho oponible frente a terceros y por lo tanto inscribible en el registro de la propiedad correspondiente.
- Derecho de uso de habitación, usufructo, prohibición de disponer a favor de la AEAT, etc.: la inscripción registral condicionará si este derecho es oponible a terceros, en este caso, el adjudicatario en subasta siempre y cuando el derecho real inscrito sea previo a la inscripción de la constitución de la hipoteca o la anotación del embargo que se ejecuta.
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